分化一直是苏州楼市的标签，刚需艰难去化，豪宅盘永远火热。
不得不说，无论市场如何变化，豪宅倒是一直很坚挺，尤其是千万级以上的豪宅成交不断向上突破。
如今快到年底了，一起来盘一盘，2023年苏州千万级豪宅成交的真实情况到底如何。
·新房走出独立行情·
之前我们说到苏州千万级豪宅，下意识就会觉得是二手房，因为当初苏州新房一直是限价状态，新房里千万级以上还只是少数。
但今年开始，新房限价的枷锁慢慢褪去，商品房逐渐回归商品属性，所以我们能很明显感受到：今年是苏州千万级豪宅新房爆发的一年。
▋新房成交量创下新高
首先最直观的表现就是成交量。
根据克而瑞发布的数据，今年前三季度1-9月份，苏州就以1274套的成交量，位居全国第六位，相较2022年增加了近24.5%。
我们拉出最近几年苏州总价在千万以上的新房成交来看，明显看到近五年成交走势一路上涨。
今年三季度的成交量甚至已经是2019年一整年成交量的2倍，历年新高。
可以这么说，今年千万以上的新房豪宅，在苏州走出了独立行情。
▋新房价格不断突破
另外还有个很明显的表现是价格，苏州新房价格在不断突破新高。
当初碍于限价4万/㎡，所以也只有面积足够大的豪宅，总价可以突破千万。
今年开始，限价慢慢放开，从5.48w的湖西观云，到5.7w+的君合居，最高备案价突破6.2w+，苏州新房的备案价越来越高。
再加上最近传出湖东白塘壹号别墅即将开售的消息，据说备案价更是会到7字头。
当然，面对一路上涨的价格，苏州这些豪宅并不缺购买力，甚至不少盘仍需进行摇号，中签率也低得可怜。
盘点了园区核心板块几大热门项目的中签率，不难发现，几千组客户抢几百套房源，已是基本操作。
这些热盘开盘即罄，网签速度也很快，从而带动新房成交数据的增加。
不断突破的高价格，再加上今年开发商开始专注打造高品质豪宅，或许也就能理解为什么今年的千万级新房数量猛增了。
·二手房市场依旧稳定·
众所周知，今年苏州二手房市场挂牌量持续增长，但价格却不断走低，以价换量的现象比比皆是。
同时二手房中的千万豪宅，在新房的强势挤压下，或多或少也会受到些影响。
但盘点后发现，今年苏州二手房的千万豪宅成交依旧可观，甚至有些超出我们的想象。
▋成交量保持稳定
据克而瑞的数据透露，今年前10月，苏州市区千万以上豪宅新房成交套数近1500套，二手房接近1000套，均已创下新高。
前面我们分析了新房高成交量的原因，但令我们有些意外的是，二手房在这样的环境下，成绩竟然也不错。
总体而言，虽然二手房市场整体在走下坡路，但千万豪宅的成交量依旧保持稳定。
▋成交价打破纪录
不得不承认，今年下半年以来，由于市场的冷静，外加上倒挂新房的冲击，苏州的部分豪宅挂牌价和成交价均有所下跌。
但值得一提是，今年成交的二手房，从单价和总价上，纷纷打破苏州二手房价格的天花板。
比如今年刷屏朋友圈的九龙仓国宾一号，一套建面约731㎡的房源，以总价1.22亿、单价166865元/㎡的价格成交。而且据说就挂出两个小时便火速成交。
比如今年4月份成交的一套9800万的湖滨四季，单价约14.8万/㎡，超过去年14万/㎡成交的金鸡湖壹号。
再比如5月份苏州御园的一套建面约1155㎡的复式，以1.25亿的总价成交，单价也达到了10万+。
这些都是在今年成交的房源，随随便便就是一个亿的小目标，将苏州二手房价的天花板不断向高处拉升。
当然，也从侧面说明只要豪宅足够豪，市场依旧会溅起水花。
▋成交周期比较短
相比于那些一挂挂好多年的老大难楼盘来说，我们发现千万豪宅的脱手速度也很快。
上面提到的九龙仓国宾一号、苏州御园项目，最快的成交周期都仅有一天。
当然一天成交的房源不在少数。近两个月链家上1天成交的千万豪宅就有4套。
整体而言，这些千万级房源的成交周期战线并不会拖太长，基本上都在半年内出掉。
从稳定增长的成交量、到不断突破成交价格，再到超快的成交周期，今年二手千万豪宅成交，每一项都在创造纪录。
也让我们看到，在走下坡的二手房市场里，高端的千万豪宅依旧稳定。
·千万豪宅成交趋势·
新房也好、二手房也罢，苏州这些千万级别豪宅的成交都有些共性，成交趋势很明显。
▋核心区域占成交主力
首先从地域分布来看，今年依旧是核心区房源占据成交主力，主要就是园区核心板块。
新房自不必说，苏州新房价格天花板仍然掌握在园区手里。
那二手房方面，以链家的成交为例，今年1-11月份，成交总价在1000万及以上的二手房，就有355套。
其中，园区有155套，占据了总数的50%。另外吴中区57套、高新区33套、姑苏区26套、相城区16套、吴江区9套。
昆山、太仓、常熟加起来也成交了37套。
作为苏州房价天花板的园区，一直是众多购房者的首选地，自然核心板块的豪宅也备受青睐。
另外一个原因，核心板块的改善豪宅，产品力也略胜一筹，从景观到社区配套、从户型到装修，都是高品质，因此保值性也优于其他小区，价格自然较高。
当然，这类小区也多在园区、狮山等核心地段，也就能解释为何园区这类核心区占大头了。
▋今年别墅成交比例上涨
其次我们从成交房源类型上看，今年别墅这阵风吹得尤其强烈。
特别是在“限墅令”还没完全放开的苏州，新房别墅选择较少的空间下，于是都被挤到了二手别墅市场。
所以在这些千万豪宅中，别墅的数量就有82套左右，占比约23%。
同比与去年18%的比例相比，今年则明显上升。
当然，我们之前也分析过为何别墅也突然崛起，从慢慢松绑的政策，到市场需求，都在为别墅重回市场做铺垫。（）
或者明年别墅在千万豪宅中的占比会更高，因为据说也有不少新房别墅即将入市，倒是可以期待一波。
·最后·
事实上，也并不是只有苏州的千万豪宅成交猛烈，放眼全国范围，这个命题都成立。
2023年前三季度，全国重点64城总价千万以上的豪宅共成交4.2万套，同比2022年增长了9.03%。
也就是说，全国千万级豪宅以平均每天超150套的速度成交。单价15万以上的顶级豪宅，全国平均每天成交约4套。
其中，有15个城市千万级豪宅成交套数已超2022年全年，最高的增幅比例达到900%。而苏州也相较去年一整年增加了24.66%。（数据来源克而瑞）
如今楼市逐渐归于冷静，当潮水褪去，无论楼市行情何如浮沉变化，最终能扛住的依旧是有品质、有地段的核心豪宅。▋
有观点，有理性的城市居住指南。原苏州真有好房现正式更名为「City好房」。
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编辑：净净｜主编：Miao
出品：City好房
